21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道
全国银行间同业拆借中心最新数据显示，RMBS条件早偿率指数已从6月12日的高点0.2155回落至7月7日的0.1718，但仍显著高于去年同期的0.1059。自2023年2月以来，该指数持续攀升，从2月16日的低点0.0811附近上行至6月中旬的0.2以上。
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RMBS条件早偿率指数的成分券由境内公开发行且上市流通的个人住房抵押贷款支持证券构成，旨在刻画其基础资产池整体条件早偿率变化情况。所谓早偿率，是指“在个人住房抵押贷款中，债务人提前偿付债务的金额占资产池未偿本金余额的占比”。由此可见，该指数是很好的观察居民个人住房贷款提前还款行为的观测指标。
RMBS条件早偿率指数于2021年10月29日由全国银行间同业拆借中心正式发布，于全国银行间债券市场每个交易日17:00发布，基准日是2020年1月1日。自基准日以来，该指数大部分时间在0.05-0.15之间波动，但却在今年5月LPR“按兵不动”后跃升至20%以上，并于6月LPR非对称下调后有所回落。
对此，长江证券研报分析称，2022 年以来按揭贷款提前还贷问题受到市场持续关注，核心矛盾是很多居民的存量房贷利率依然较高，和当前环境下投资回报预期存在差距。今年以来提前还贷的需求继续增加，导致居民中长期贷款增长低迷。近期，高频反映提前还贷情况的RMBS条件早偿率指数高位回落，预计提前还贷的情况有所改善，可能源于此前积压的需求被逐步释放。此外，监管今年要求银行严查经营性贷款的违规使用（例如违规用于提前还贷或置换），也会限制部分居民的还贷能力。
一位股份行高层人士告诉记者，受市场影响，该行按揭提前还款从2022年开始逐步增长，2022年提前还款总额714亿，略高于投放总额。2023年一季度按揭提前还款规模再创新高，月均提前还款金额为78亿，占全部还款额的82%。按揭贷款提前还款一定程度上增加了贷款规模增长压力，加之LPR下调后重新定价也加重了按揭贷款的收益率下行压力。
不过，上述股份行人士透露，从今年5月份开始，按揭提前还款情况趋于稳定，呈现好转趋势。该行遵循“商业向善”的原则，积极服务好客户的提前还款需求。同时，加大按揭投放力度，2023年一季度投放已经恢复到三年前的水平。
中国房地产报旗下专业研究机构城市与区域治理研究院研究员苏志勇日前撰文表示，是否提前还贷需要算好两笔账：经济账和法律风险账。
首先要算好经济账。一般按揭贷款年限可做到30年，回望过去30年，通货膨胀率远远超过了银行贷款利率。尽管目前通货膨胀有所放缓，但随着全球通胀的蔓延，未来我国的通胀压力也可能会加大，考虑到通胀因素，实际按揭贷款利率并不高。
不考虑通胀因素，仅从现实情况看，提前还贷是否合适还要看还款年限、还款方式、资金来源等因素。按揭贷款还款方式一般分为等额本息和等额本金两种，等额本息还款期限如果没有达到二分之一（比如20年期贷款还款期限不满10年），提前还款比较划算；等额本金还款期限没有达到三分之一，提前还款比较划算。
从资金来源上看，如果是闲置资金且没有更好的投资渠道或其他消费需求，可选择提前还款；如果是选择以其他形式的贷款替换，不仅要考虑高额的手续费、中介费等成本，还要考虑贷款的合法合规性。另外，按照现行政策，个人住房贷款利息可按每月1000元的标准享受个税专项附加扣除，一年有12000元的个税扣除额度，这也是购房者提前还贷时需要考虑的因素。
其次要考虑法律风险。目前随着支持实体经济政策出台和银行流动性的宽裕，经营贷、消费贷等贷款利率持续走低，一些贷款中介开始借机以“利率低”“放款快”为诱饵，诱导购房者通过办理经营贷作为过桥资金，偿还按揭贷款，这种操作不仅隐含违规风险，甚至有可能触犯法律。比如在一些违规中介机构诱导下伪造营业执照、经营流水等信息获得贷款资格。近年来，各地金融监管部门将经营贷违规进入楼市列为重点查处对象，一旦遭到查处，不仅要还清贷款，还会对个人征信记录造成影响，情形严重的甚至可能触犯法律。
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