▲杭二中
(资料图)
这两年，若是说起震荡最剧烈的领域，能和房地产掰掰手腕的，大概也就互联网和教育了；
恰好，二者也是作用于杭州楼市很大的场外因素，大厂人员和薪资动一动，未科抖三抖，同样，教育政策变一变，学区房大起大落；
这不，刚刚中考成绩、录取出炉，作为公民同招的第一批考生的成绩，展现出不少的新气象，显然，会对“学区房”施加更深远的影响；
在瞬息万变的情势下，笔者以为，是该停一停，重新认识“学区房”了。
新气象一，公民办的整体差距仍在，但在缩小，尤其是头部。
以下是部分杭州重高今年前三所、12所的录取情况（根据各信息渠道综合整理，数字有细微差别实属正常，其他内部消息，欢迎家长评论），可以看到论整体的质，这届还是民办考生更强，但头部尖子生的绝对数量并没有差出很多；
▲部分重点学校前三所录取情况
一来，因为公民同招大幅度教育公平没法“应掐尽掐”，尖子生分流到了普通公办；二来有分配生制度存在，保证了公办的娃是金子总会发光；
如果比较裸考的情况更为明显，前三所几乎是55开的尖子数量，民办的强是体现在个别超级强校如育才、文澜，也非整体；
▲各区裸考分布
甚至，如果你不在拱墅，读公办求分配生更稳，像西湖的西溪中学算上分配生今年都可以和公益分庭抗礼了，民与公最大的差别反而在中段学生。
▲各校裸考前三-19楼家长爆料
作为参考，笔者统计了前三所分配生、公办裸考、民办考试的比例，分别为60%、12.4%、17.6%。
当然，这也只是今年，很快大量民转公、名校各新分校的一届都会陆续参加中考，分配生比例会进一步上升（前段学校目标70%）；
这不仅彻底打破掐尖的格局，中段学生的差也会变小（公办看优高率，民办才卷前12名，生源会变一般老师的担子也会轻），几乎可以断定，转公的老民办依然会优秀一段时间，但不再是“神”，教育进入公办割据大乱斗的时代。
对买房来说，短期内民转公旁的次新、品质中年小区定会涨价（别问房叔，只能大概估计范围、不敢赌学区划线）。
新气象二，公办一二集团差距在缩小，不仅在板块，也在主分校。
区域的典型，滨江的高新实验、闻涛今年成绩都大有突破，打破了以往江南实验一校独大的局面；
主分校，保实和保申几乎可以等量齐观，安吉路实验良渚校区的成绩也可圈可点；如此的例子最近的公办校各类喜报想必读者们也看得不少了；
对买房来说，“老牌学区板块”不再是唯一，像江边vs非江边但江南实验学区、申花vs老文教中年房的比较可以少点了；
大胆往优质、整拆整建的居住板块移动，短期则最好在老城区，如果现在娃还没出生，余杭未科、临平东湖新城、萧山沿江到市北、钱塘的金沙湖到大学城三站都可以看；典型案例就是亚运村、天空之城这种纯粹的住区；
优质生源的外游，迁往整体居住品质更优的社区和板块，是大势所趋。
新气象三，地区重点分数线排名上升。
余高（临平）、余二高、余杭第一中学、余杭中学、富高、长河、学军海创园、萧三中、西高美术班在本次中考中分数线排名较去年上升；
▲各高校近6年录取及排名变化
余高、长河、富高均是区内唯一前12，余杭在努力补齐自身教育实力不济的短板，至于萧三、学军海创园均是大哥在前，次而选之；
以上几点，不仅说明萧、余两区作为杭州吸人大区，其整体生源水平有明显的上升改善，也说明家长和孩子选择志愿时的理性，如果进不到前四，没必要非挤在主城区，选个地区最优的并不至于相差很多，相对的，十三中（杭师附）、十五中（浙大附）排名均有所滑落。
这确切呼应了教育也跟随杭州城市化，从一中心往多中心发展的趋势，简单的道理，区内唯一最好的中学得到的资源是全区众星捧月的，如今高考有80个志愿可填考全国1卷，鸡头和凤尾孰强孰弱或未可知。
对买房来说，买顶级学区房只为追顶级学校，这很大程度也是看孩子天资和学习习惯的，如果一开始目标就是优高和重高后段，跑到老城区折腾两回老破小的必要性已经不高了，在各自区选个将熟未熟的挺好。
推荐一些笔者未来看好的高性价比学区板块，依据是主城区或附近核心区，整拆整建、界面干净、优秀住区板块、年轻中产家庭集中且自住率高、有名校迁徙、转公、分校或者大量高规格新校规划落地。
申花、明石七子、三墩北、运河新城核心区、艮北、绿汀路未科核心区、市北、天空之城、亚运村、之江未来社区、浦沿沿江；
相比之下，奥体、钱二、望江这种新豪宅区投资比例高、自住率也不如前面这些，有钱人嘛，也不只读书这一条路，心态也会不一样。
笔者每逢写学区房，都会坚持其比临近板块、相似房源溢价在10-15%，至多20%才算有性价比，这也是参考东亚发达国家走过的路，普遍的数据；
随着年轻人口、生育率的不断走低，教育匀质化、分散化的趋势不可阻挡，如果您现在有娃急着买，参考（以后的学区房，怎么看？怎么买？| 房叔说No.633）
如果您现在还没娃或者很小，大可以看看中考那年的考试人数，想必会疏解不少焦虑。
优质学区房，能努努力能上还是要上的，但不比从前了，良言一句
买一个还不错的房子，有一个还不错的学校，二者得兼，是未来的最大值。
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文/一叶 编辑/一叶
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